Definición de Junta de Propietarios

Junta de Propietarios:
Órgano supremo de decisión de la comunidad, formado por todos los propietarios. Decide sobre presupuestos, obras, normas internas y nombramiento de cargos cubiertos en la LPH. Según la LPH, sus acuerdos son vinculantes para todos los propietarios, aunque no participen en la votación.

Órgano Colegiado (órgano supremo de decisión):
Grupo de personas que decide en conjunto definido como la Junta de Propietarios. Las decisiones se toman por mayoría, y sus acuerdos son obligatorios para todos.

Definición del Órgano de Gobierno

• Presidente: Es el representante legal de la comunidad, tanto judicial como extrajudicialmente, en todos los asuntos que le afecten. Su nombramiento es obligatorio y debe ser un propietario. Como responsable legal, actúa en nombre de toda la comunidad. Puede ser Secretario si no existe. Su función es ejecutiva y representativa, no decisoria, ya que no puede adoptar acuerdos que competen a la Junta.

• VicePresidente: Su existencia es opcional. La función principal es sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, con las mismas facultades y obligaciones. También puede asistirle en sus funciones si así se acuerda.

• Admin: Es un cargo unipersonal, ejercido por una sola persona. Puede ser un propietario o un profesional cualificado externo (administrador de fincas colegiado). 

• Secretario: Administrativo y documental, sin poder de decisión sobre los asuntos que corresponden a la Junta de Propietarios.

• Vocales: Mantenimiento, Informes técnicos, Jardines y Piscinas, Finanzas y Comunicaciones, y representacion.

Naturaleza de los cargos del Órgano de Gobierno.

• Unipersonal:
  Cargo ejercido por una sola persona, con responsabilidades específicas, como Presidente, Vicepresidente, Secretario o Administrador. Normalmente representa o ejecuta decisiones, pero no decide en lugar de la Junta de Propietarios. Están específicamente regulados por la LPH.
  
  

• Colegiado auxiliar:
  Grupo de apoyo o asesoramiento a la Junta Directiva, como los Vocales. Sus funciones son de supervisión, comunicación y asesoramiento. No tienen capacidad de decisión sobre los asuntos que competen a la Junta de Propietarios y su responsabilidad jurídica es inexistente. Al no estar recogidos en la ley LPH, su nombramiento es comunicado por el Presidente, sin necesidad de aprobarlo en Junta de Propietarios.

Funciones del Órgano de Gobierno

Presidente: Actúa en nombre de la comunidad ante terceros y en procesos judiciales, siempre con la autorización de la Junta de Propietarios.

• Convocatoria de Juntas: Convoca la Junta de Propietarios (al menos una ordinaria al año para aprobar presupuestos y cuentas) y las extraordinarias que sean necesarias.

• Presidir las Juntas: Dirige las reuniones de la comunidad.

• Cierre de actas: Firma las actas de las reuniones junto con el Secretario.

• Funciones de Secretario y Administrador: En caso de que no existan estos cargos, el Presidente asume sus funciones.

Vicepresidente:

• Sustitución del Presidente: Asume todas las funciones del presidente en su ausencia.

• Asistencia: Colabora y asiste al presidente en el desempeño de sus funciones.

Administración: 

Función ejecutiva y representativa, no decisoria:

• No podrá adoptar acuerdos que correspondan a la Junta.

• Se limitará a ejecutar las decisiones aprobadas en Junta y a coordinar la actividad comunitaria. 

• Su función principal es la gestión de los asuntos ordinarios de la comunidad para velar por el buen funcionamiento del inmueble, sus instalaciones y servicios. Esto incluye la preparación del presupuesto, la gestión de cobros y pagos, la contabilidad, el seguimiento de obras y el asesoramiento a la comunidad. 

• También suele ejercer las funciones de Secretario.

• Gestionar el inmueble y los servicios.

• Realizar cobros y pagos.

• Velar por el mantenimiento y las reparaciones.

• Preparar el presupuesto, llevar la contabilidad y hacer seguimiento de las obras.

• Asesorar a la comunidad

Secretario:

• Redacción y custodia de actas: Redacta y conserva las actas de las reuniones de la Junta de Propietarios y de la Junta Directiva.

• Expedición de certificaciones: Emite certificaciones oficiales de los acuerdos adoptados por la comunidad.

• Colaboración con el Presidente: Apoya al Presidente y la Administración en la convocatoria, organización y desarrollo de las juntas.

Vocales: Los Vocales son cargos complementarios, que si bien no están regulados por la ley, tampoco la contravienen y se enmarcan dentro de la autonomía de la comunidad. Ejercen tareas de supervisión, colaboración y comunicación con el presidente y la administración. 

• Consideraciones de los vocales:

  • Los Vocales son cargos complementarios, no obligatorios según la LPH, pero aceptados por acuerdo comunitario.

  • El Presidente asignará vocales, sin que su asignación deba ser sometida a la Junta de Propietarios.

  • Los vocales no tendrán capacidad de decisión; su papel será de apoyo y enlace vecinal.

  • Los vocales no tienen ninguna responsabilidad legal sobre sus acciones dentro del marco de la LPH. 

  • Se definen como personas con conocimiento o interés específico en la materia en la que actúan.

  • Ningún vocal podrá representar o decidir sobre un grupo de vecinos.

• Tipos de vocales:

Los vocales existirán en tanto en cuanto su existencia sea necesaria y conveniente para la junta de propietarios. Como regla general, no tienen ninguna responsabilidad legal y su nivel de actuación es exclusivamente limitada a asesoramiento, revisión y control tanto de la administración como de los servicios contratados por la comunidad.

• Mantenimiento, Jardines y Piscinas: Comprobar el correcto funcionamiento de la empresas contratadas para el servicio de mantenimiento, jardines y piscinas.

  • Supervisar y comprobar la correcta ejecución de los servicios contratados con empresas externas (limpieza, mantenimiento de ascensores, jardinería, socorristas, etc.).

  • Informar al Presidente o al Administrador de cualquier incidencia o necesidad detectada en sus áreas.

  • Recoger propuestas de mejora de los vecinos sobre estas áreas.

• Finanzas: Revisar el presupuesto para el año fiscal. Revisar los balances a final de año.

  • Colaborar con el Administrador y el Presidente en la elaboración del presupuesto anual de gastos e ingresos.

  • Revisar los estados de cuentas y balances presentados por el Administrador antes de la Junta ordinaria.

  • Hacer un seguimiento del estado de la tesorería de la comunidad a lo largo del año. 

• Comunicaciones: Colectar información sobre los problemas y necesidades de los propietarios y colaborar con las comunicaciones enviadas por la administración.

• Informes técnicos: Supervisar el trabajo de los servicios técnicos contratados por la comunidad, como por ejemplo informe técnico de las estructuras y elementos comunes, así como valorar la idoneidad de los servicios de mantenimiento de la comunidad.

Resto de propietarios

• Consideraciones: Todos los propietarios forman parte de la Junta de Propietarios y tienen derecho a participar en las decisiones de la comunidad. 

• Derechos: Voz y voto proporcional a su cuota.

• Deberes: Cumplir normas internas, pagar cuotas y respetar acuerdos de la Junta.

Decisiones comunitarias

Los asuntos de la comunidad no se pueden decidir por los miembros de la gobernanza. Los tienen que votar todos los vecinos en la Junta de propietarios.

La función de la Gobernanza es ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta y gestionar el día a día, no decidir por ella.